アンダーローンとオーバーローンとは？離婚時の不動産売却の注意点と対策

オーバーローンとアンダーローンとは？

不動産を売却する際に、「オーバーローン」や「アンダーローン」という言葉を耳にすることがあります。これらは、住宅ローンと売却価格の関係を示すもので、それぞれ異なる問題を引き起こします。オーバーローンとアンダーローンの違いを理解し、それぞれのケースでどのように対応するべきかを知ることが大切です。

オーバーローン

オーバーローンとは、不動産の売却価格がローン残高よりも低い状態のことを指します。つまり、物件を売っても、ローンの残債をすべて返済できない場合です。この状況では、売却後に残るローンの残高をどう処理するかが問題となります。

アンダーローン

一方、アンダーローンは、不動産の売却価格がローン残高よりも高い状態を意味します。売却後に得られた金額で、ローンを完済できるだけでなく、余剰金を手に入れることができます。アンダーローンの場合、売却益をどう使うかを決める必要があります。

---

オーバーローンの解決策

オーバーローンの問題点

オーバーローンの問題は、売却価格がローン残高を下回っているため、売却後も残債が残るという点です。この場合、残りのローンをどう支払うか、そして次にどう進むかが大きな課題となります。オーバーローンを解決するためには、いくつかの方法があります。

オーバーローンの解決策

オーバーローンを解決するために考えられる方法には、以下の選択肢があります。

1. 残債を一括で返済する

もし手元に現金がある場合、売却後に得られたお金でローンの残債を一括で返済することができます。この方法は最もシンプルで、ローンの支払いが終わり、次に進むことができます。しかし、現金で一括返済ができる状況が整っていない場合も多いです。

2. 任意売却を選ぶ

オーバーローンの状態で売却する場合、任意売却という方法を選ぶこともあります。任意売却とは、金融機関の承認を得て、物件を市場価格で売却し、売却益でローン残高を返済する方法です。もし売却金額がローン残高を下回る場合、残ったローンについては分割で返済することになります。この方法は、売却後に残る負担を軽減するための手段となります。

※任意売却については以下の記事で詳しく説明しています

【体験談あり】離婚後に任意売却を選んだ理由と、後悔しないためのポイント

家のローンが残っている状態で離婚…どうする？任意売却という選択肢をわかりやすく解説

3. 新たに借入れて返済する

一括返済が難しい場合や、任意売却後も残るローンを解決する方法として、新たに借入れて残債を返済する選択肢があります。この場合、他の金融機関から追加の借入れを行い、その資金でオーバーローンを解消することができます。しかし、借入れを行うことで返済が長期にわたるため、慎重に返済計画を立てることが必要です。新たなローンを組むことで、月々の支払い負担を減らすことができる場合がありますが、その後の返済が続くことになるので、生活設計に影響を与える可能性もあります。

---

アンダーローンの活用法

アンダーローンの場合、売却後に得られた金額でローンを完済した後に余剰金が残ります。この余剰金は、生活資金や次の住居に使うことができます。アンダーローンは、売却後の経済的な余裕を生むため、次のステップへの準備がしやすくなります。

アンダーローンのケースで考えるべきこと

1. 余剰金の使い道を考える
   売却後に得た余剰金は、次の住居の購入費用に使ったり、生活資金として活用することができます。どのように使うかをしっかりと計画し、今後の生活に支障をきたさないように注意が必要です。
   
2. 次のローンを検討する
   アンダーローンの場合でも、新しい住居を購入する際にローンを組むことが多いです。そのため、売却後に得た金額が次の住宅ローンの頭金として活用できる場合もあります。次のローンに関しても、返済計画をしっかりと立てることが重要です。
   

---

まとめ

オーバーローンとアンダーローンは、不動産売却時に直面することがある課題ですが、どちらのケースにも適切な解決策があります。オーバーローンの場合は、一括返済、任意売却、新たな借入れといった方法を選ぶことができ、アンダーローンの場合は、売却益を生活資金や次の住居に役立てることができます。

いずれのケースでも、重要なのはしっかりとした計画を立て、専門家と相談しながら進めることです。適切な方法を選び、次の生活へ向けてスムーズに進むための準備を整えましょう。