離婚で家を売るときの注意点｜失敗しないためのポイント5選

離婚が決まったとき、多くの方が「この家、どうしよう…」と悩まれます。
✅ 売るべきか？
✅ 財産分与はどうなる？
✅ 住宅ローンが残っているけど大丈夫？

離婚に伴う不動産売却は、感情的にも経済的にも大きな決断。

焦って進めると「売るタイミングを間違えた…」「思ったよりお金が残らなかった…」と後悔するケースも少なくありません。

今回は、離婚時に家を売るときの 「よくある失敗」 を避けるための5つのポイントを、できるだけわかりやすく解説します！

1. 財産分与の基本を知っておこう！「誰のもの？」がトラブルのもと

まず知っておきたいのが、家の所有権はどうなっているのか ということ。

✅ 結婚後に購入した家 → 夫婦の共有財産（財産分与の対象）
✅ 結婚前に購入した家 → 原則として 個人の特有財産（財産分与の対象外）※ただし、結婚後に夫婦の収入（共有財産）でローンを返済した場合、その返済分については財産分与の対象になることがある。
✅ 親族からの相続や贈与で取得した家 → 原則として特有財産（財産分与の対象外）※ただし、結婚後に夫婦の収入でリフォーム費用を負担した場合、その分が共有財産とみなされ、分与の対象となることも。

💡 よくある失敗例：
「結婚前に夫が買った家だから、私は何ももらえないんでしょ？」と誤解し、話し合いもせずに退去してしまうケース。実は 婚姻中のローン返済に共有の財産（夫婦の収入）を使っていた場合、財産分与の対象になることも あります！

まずは「この家が誰のものなのか？」を冷静に整理することが大切です。

2. 住宅ローンが残っている？売却前にしっかりチェック！

家を売るときに見落としがちなのが「住宅ローンの残債」。
家を売っても、ローンが完済できないと大きな問題になります。

✅ 売却価格がローン残債より高い（アンダーローン） → 売却後に利益が出るので、財産分与の対象になることも。
✅ 売却価格がローン残債より低い（オーバーローン） → 売却してもローンが残るので、自己負担が発生。

💡 よくある失敗例：
「とにかく早く売りたい！」と不動産会社に相談せずに売り出した結果、オーバーローンの不足分の支払いで手元にお金が残らず、引っ越し費用に困ってしまった…。

【解決策】
🔹 売却前に 住宅ローンの残高を確認！
🔹 必要なら 任意売却（ローンが残っていても売れる方法） も検討する。
🔹 住宅ローンの 一括返済手数料 などの諸費用も把握しておく。

アンダーローンとオーバーローンとは？離婚時の不動産売却の注意点と対策

3. 売るタイミングを間違えると大損する！？

「離婚が決まったし、とにかく早く家を手放したい！」と思うかもしれませんが、焦って売却すると損をする可能性が高い です。

💡 離婚前に売るメリット
✅ 夫婦で協力して売却活動を進められる
✅ 財産分与をスムーズに決めやすい
✅ 名義変更の手続きが不要

💡 離婚後に売るメリット
✅ 精神的に落ち着いてから売却できる
✅ 冷静に価格交渉ができる
✅ 必要ならリフォームやハウスクリーニングをして価値を上げられる

【解決策】
🔹 売却のタイミングは 市場の状況 も考慮する（不動産価格が上がる時期を狙うのもアリ）。
🔹 売却の相談は不動産のプロに早めにする！

離婚で家を売るタイミングはいつがベスト？後悔しない判断ポイントと注意点

4. 名義人が誰かで売却の流れが変わる！

不動産の名義が「夫」「妻」「共有名義」のどれかで、売却の流れが変わります。

🔹 単独名義 → 名義人が決定権を持つが、財産分与の話し合いが必要。
🔹 共有名義 → 夫婦の合意がなければ売却不可。意見が合わないと売却が進まないことも。

【解決策】
🔹 名義を確認し、事前に売却の同意を得ることが大切！
🔹 相手と直接話すのが難しい場合は 弁護士を介入させる のも一つの方法。

共有名義の家はどうやって売る？離婚後に揉めないための不動産売却ガイド

5. 売却後の税金や費用を忘れずに！

家を売ると、意外と多くの費用や税金が発生します。

📌 譲渡所得税 → 売却益が出た場合、課税される（ただし、特例が適用されることも！）。
📌 仲介手数料 → 不動産会社に支払う手数料（売却価格の3%＋6万円が目安）。
📌 住宅ローンの一括返済手数料 → 金融機関によって異なる。
📌 引っ越し費用 → 売却後の新居への移転費用も考えておく。

【解決策】
🔹 事前に 税金や諸費用を試算 しておく！
🔹 節税対策（3,000万円特別控除など） を活用できるか専門家に相談する。